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屢屢上演“打新”瘋狂，剛需陪跑的深圳打新族，如今也有了對(duì)網(wǎng)紅盤(pán)say “NO”的時(shí)刻。

不少深圳“打新”族翹首以盼的萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)都會(huì)四季項(xiàng)目，并沒(méi)有演繹深圳西部逢盤(pán)必爆的重復(fù)畫(huà)面，等來(lái)的是去化不理想的反轉(zhuǎn)。

6月20日，寶安區(qū)萬(wàn)科都會(huì)四季線(xiàn)上選房，棄選率約四成。至6月21日夜間23時(shí)，萬(wàn)科都會(huì)四季項(xiàng)目還有近三成房源未售出。

對(duì)比尖崗山片區(qū)10萬(wàn)+/㎡的在售二手房，均價(jià)不得高于83265元/㎡的萬(wàn)科都會(huì)四季存一二手倒掛現(xiàn)象。市場(chǎng)人士對(duì)網(wǎng)紅盤(pán)開(kāi)盤(pán)遇冷頗感意外之際，也認(rèn)為樓盤(pán)受制于交通短板顯著、學(xué)校配套吸引力一般等，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)并不顯著。相比之下，配套、交通等條件相當(dāng)?shù)?a href="http://teknodron.com/news-gdshenzhen.html" target="_blank" style="font-family:'宋體';">深圳東部坪山區(qū)華潤(rùn)萬(wàn)樾府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即告清盤(pán)。

東西兩大網(wǎng)紅盤(pán)，分別遭遇一熱一冷局面。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這并不足以說(shuō)明深圳樓市“打新”遇冷，但是“打新”愈趨理性是一個(gè)微妙的轉(zhuǎn)變。

“網(wǎng)紅盤(pán)”意外遇冷

常年行走在焦慮邊緣的深圳買(mǎi)房族，似乎很難找到拒絕網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)科都會(huì)四季的理由。

從樓盤(pán)本身來(lái)看，萬(wàn)科都會(huì)四季是深圳寶安區(qū)尖崗山豪宅片區(qū)的剛需盤(pán)，總價(jià)不足600萬(wàn)元就能上車(chē)3房，不足1000萬(wàn)元就能買(mǎi)到舒適的4房2廳。對(duì)比對(duì)面樓盤(pán)越秀和樾府3房起步價(jià)1000萬(wàn)+，萬(wàn)科都會(huì)四季原本是擁有較強(qiáng)吸引力的。剛需族小林就是網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)科都會(huì)四季粉絲中的一員。

萬(wàn)科都會(huì)四季所在的尖崗山片區(qū)是深圳西部最大的別墅群片區(qū)，周邊分布有中海地產(chǎn)(00688.HK)、越秀地產(chǎn)(00123HK)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等開(kāi)發(fā)商的大戶(hù)型豪宅。

該項(xiàng)目是萬(wàn)科于2020年11月以“59.98億+配建6.6萬(wàn)平方米人才房”摘得宗地A122-0371。該宗地項(xiàng)目建成后，普通商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于83265元/㎡，只租不售的人才住房初始配建面積為14060㎡。

這也是萬(wàn)科時(shí)隔多年后出現(xiàn)在深圳招拍掛市場(chǎng)拿的首個(gè)地塊，并首次進(jìn)入尖崗山豪宅片區(qū)。

樓盤(pán)戶(hù)型主打剛需人群，主要為75平方米、95平方米、115平方米的3-4房，總價(jià)區(qū)間在524-1113萬(wàn)元/套，帶精裝修交付。各戶(hù)型房源單價(jià)不足九萬(wàn)，而周邊在售的中海9號(hào)公館、曦谷花園等二手房源單價(jià)均在十萬(wàn)以上。2020年，尖崗山片區(qū)的越秀和樾府項(xiàng)目入市，均價(jià)9.1萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于小林這樣預(yù)算有限的剛需購(gòu)房群來(lái)說(shuō)，75平方米三房在這個(gè)片區(qū)還是有一定的稀缺性。

早在今年三四月份，就有一些房產(chǎn)微信群在發(fā)售該項(xiàng)目即將面世的預(yù)熱信息，稱(chēng)“感興趣的可以發(fā)購(gòu)房人姓名+電話(huà)了解登記拉購(gòu)房群”、“優(yōu)先通知已經(jīng)登記的客戶(hù)”等。本就對(duì)這個(gè)項(xiàng)目好感度頗高的小林，彼時(shí)也加入了部分購(gòu)房群，以方便提前獲悉網(wǎng)紅盤(pán)的發(fā)售信息。

6月20日，萬(wàn)科都會(huì)四季線(xiàn)上選房正式開(kāi)始，1306批選房客戶(hù)選購(gòu)856套房源。下午13:20分左右，線(xiàn)上選房結(jié)束，但項(xiàng)目成交約500套，剩余300多套仍未售出，市場(chǎng)反響平淡。

至6月21日夜間23時(shí)，萬(wàn)科都會(huì)四季項(xiàng)目還有近三成房源未售出。多個(gè)消息人士向第一財(cái)經(jīng)記者進(jìn)一步透露，該樓盤(pán)94平方米、96平方米戶(hù)型還有一百套左右待售，115平方米戶(hù)型還有十余套左右在售。

深圳不少“打新”盤(pán)有一開(kāi)盤(pán)即遭遇秒光的經(jīng)歷，“打新”盤(pán)買(mǎi)到即賺到的理念深入人心。以深圳2020年度網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)置地(01109.HK)為例，選房全程耗時(shí)13個(gè)小時(shí)，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期1171套房源全部售罄，樓盤(pán)有效誠(chéng)意登記號(hào)達(dá)到9687個(gè)，須驗(yàn)資凍結(jié)350萬(wàn)元/套，凍結(jié)資金高達(dá)339.05億元，直逼深圳2020年11月23日一日土拍總地價(jià)約339.81億元。

見(jiàn)慣了深圳樓市火熱、“打新”熱度高企的小林，對(duì)于萬(wàn)科都會(huì)四季開(kāi)盤(pán)遇冷感到意外。

更令一些市場(chǎng)人士意外的是，萬(wàn)科都會(huì)四季還啟動(dòng)了中原等房產(chǎn)中介進(jìn)行二三級(jí)分銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)。

一位搖到900多號(hào)的購(gòu)房人劉小姐也向第一財(cái)經(jīng)記者表達(dá)了類(lèi)似感受。她是萬(wàn)科都會(huì)四季1306名意向客戶(hù)中的一位。她猶豫良久，還是放棄了94平方米的總價(jià) 810-880萬(wàn)元的戶(hù)型。

“94平方米、95平方米戶(hù)型，東南西北朝向都還有在售，主要是覺(jué)得性?xún)r(jià)比低了。八九百萬(wàn)元在深圳的選擇性還是比較多的，諸如福田、羅湖、寶安都可以挑到好的置換二手房，部分甚至還帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位?！眲⑿〗阏f(shuō)到，南山區(qū)西麗，福田區(qū)上梅林、皇崗等也有不少千萬(wàn)新盤(pán)在售，配套更佳。

“花費(fèi)千萬(wàn)元，去尖崗山買(mǎi)2梯7戶(hù)、配套毫無(wú)吸引力的購(gòu)房人未免有些沖動(dòng)了吧。”一位市場(chǎng)人士感慨道。

深圳樓市漸趨理智

不少市場(chǎng)人士也將網(wǎng)紅盤(pán)遇冷，部分歸因于景氣度下行的深圳樓市。

6月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70城房?jī)r(jià)漲跌幅指數(shù)表中，四大一線(xiàn)城市的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%;深圳卻由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。深圳二手住宅價(jià)格自2019年6月之后已經(jīng)連漲了23個(gè)月，月均環(huán)比上漲1%，這是首次出現(xiàn)下調(diào)。而在今年 1 月70城房?jī)r(jià)漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列榜首。

新房方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交套數(shù)環(huán)比下滑23.6%，成交面積環(huán)比下滑24.9%。新房住宅成交已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月在下滑了。

二手房方面，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)3781套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比(與上月相比)持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。

最新的一周(6月14日~20日)二手房網(wǎng)簽量持續(xù)低迷，僅小幅回升至713套，樓市橫盤(pán)局面并未扭轉(zhuǎn)。

持續(xù)上行的深圳樓市進(jìn)入低迷局面，被認(rèn)為是系列調(diào)控作用的產(chǎn)物。

從2020年“7·15”房產(chǎn)調(diào)控新政以來(lái)，深圳樓市迎來(lái)了一波密集的政策調(diào)控。緊接著的打新規(guī)則改變、嚴(yán)查首付來(lái)源、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調(diào)控使得深圳新房、二手房成交持續(xù)承壓，也給疫情之下深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

尤其是“2·8”新政堪稱(chēng)給深圳發(fā)燒的樓市澆了一盆冷水。深圳市住房和建設(shè)局今年2月8日在國(guó)內(nèi)率先提出，建立二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個(gè)小區(qū)參考價(jià)格。

多位市場(chǎng)人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會(huì)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性變化，可能要看三季度的情況了。多個(gè)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的深圳5月二手住宅掛牌價(jià)數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分業(yè)主叫價(jià)堅(jiān)挺，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方仍在博弈，觀(guān)望情緒依舊濃厚。

這種趨冷的市場(chǎng)環(huán)境下，房票價(jià)值彌升，打新也變得更為審慎務(wù)實(shí)起來(lái)了。再加上新盤(pán)的資金來(lái)源審查嚴(yán)格、銀行放貸趨嚴(yán)等，不少買(mǎi)房人在資料審核階段就被卡掉了。

買(mǎi)房者開(kāi)始多個(gè)維度對(duì)比，看中樓盤(pán)性?xún)r(jià)比。市場(chǎng)人士認(rèn)為，有的樓盤(pán)依然火熱，但有的樓盤(pán)開(kāi)始遇冷，這說(shuō)明樓市趨冷，深圳打新人愈趨理性了。