山西長(zhǎng)治市墻體廣告發(fā)布 2014年8月24日，太原市民李某與山西某置業(yè)公司簽訂購(gòu)房合同，以按揭貸款的方式購(gòu)買了一套住宅房屋。李某按揭購(gòu)房后，如期辦理銀行按揭貸款后第二個(gè)月，李某家的生意出現(xiàn)了變故。這樣李某接連3個(gè)月沒有按借款合同規(guī)定及時(shí)還款。隨后，置業(yè)公司將李某訴至法院，要求解除購(gòu)房合同并賠償購(gòu)房款總額10%的違約金。李某覺得某置業(yè)有限公司欺人，遂聘請(qǐng)律師進(jìn)行應(yīng)訴。法院開庭審理后，在律師參與下，法院以調(diào)解方式結(jié)案：李某承擔(dān)置業(yè)公司訴訟損失，置業(yè)公司撤訴。
【案例分析】
按揭貸款購(gòu)房，是大陸從香港地區(qū)借鑒過來的一種房地產(chǎn)銷售模式。此種房地產(chǎn)銷售模式是購(gòu)房人在向開發(fā)商首期交付一定比例的房款后，剩余房款采用銀行貸款方式進(jìn)行支付，購(gòu)房人以所購(gòu)房產(chǎn)向銀行作抵押。
具體操作程序是：購(gòu)房人先同開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付首付款，然后在開發(fā)商的擔(dān)保下向銀行申請(qǐng)貸款，購(gòu)房人與銀行簽訂完借款合同，銀行直接向開發(fā)商發(fā)放貸款，購(gòu)房人開始按月歸還貸款，等開發(fā)商建好房屋并辦理房屋所有權(quán)證后，由購(gòu)房人協(xié)助開發(fā)商直接為銀行辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。至此，按揭購(gòu)房的全部程序完成。此后，如果購(gòu)房人不能按照借款合同規(guī)定按期歸還房屋按揭貸款，銀行隨時(shí)可以依據(jù)合同，要求購(gòu)房人解除借款合同，一次性歸還全部借款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果借款人拒不履行還款義務(wù)，銀行便可以通過變賣購(gòu)房人所購(gòu)房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
本案中，李某是在未辦理房屋抵押的情況下逾期歸還按揭貸款的，此時(shí)銀行無法通過變賣所購(gòu)房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)。但按揭貸款購(gòu)房制度在此設(shè)計(jì)了“開發(fā)商階段保證擔(dān)?！钡闹贫?，即在銀行發(fā)放按揭貸款后，至開發(fā)商房屋所有權(quán)證辦理完畢之前，這段時(shí)間由開發(fā)商以保證金的方式向銀行提供保證擔(dān)保，如果購(gòu)房人在此期間不能按時(shí)還款，銀行可直接在開發(fā)商提供的保證金中扣除。那么，此時(shí)開發(fā)商的損失怎么挽回呢？一般情況下，開發(fā)商在按揭購(gòu)房合同中會(huì)設(shè)計(jì)“如果出現(xiàn)上述情況，開發(fā)商有權(quán)解除購(gòu)房合同，并要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任及損失”這樣的補(bǔ)充合同條款。該條款賦予了開發(fā)商對(duì)購(gòu)房合同的解除權(quán)，即開發(fā)商有權(quán)收回房屋。這便是按揭貸款購(gòu)房中暗藏的一個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)。本案中，購(gòu)房人李某忽視了這一法律風(fēng)險(xiǎn)，給自己造成了不必要損失。
在購(gòu)房過程中，如果采取按揭貸款方式，一定要把按揭購(gòu)房的各個(gè)環(huán)節(jié)了解清楚。特別要注意的是，在簽訂購(gòu)房合同之前，一定要把合同條款看仔細(xì)，包括補(bǔ)充協(xié)議。因?yàn)榘唇屹J款的一些特別合同條款往往在補(bǔ)充協(xié)議里規(guī)定，而補(bǔ)充協(xié)議也是我們最容易忽略的地方。另外，隨著我國(guó)個(gè)人信用征信體系的建立，如果逾期不足一般借款合同規(guī)定的三個(gè)月，你雖然不用承擔(dān)違約責(zé)任，但你在銀行系統(tǒng)的信用可能會(huì)受到影響。此外，按揭貸款購(gòu)房有合同意識(shí)，在履行合同中有住址、聯(lián)系方式變動(dòng)等情況，要及時(shí)和開發(fā)商、銀行進(jìn)行溝通，減少不必要麻煩。
