上海刷墻廣告 剛剛過(guò)去的2015年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷“冰火兩重天”。以3月30日出臺(tái)的“330新政”為界，一季度和二季度的市場(chǎng)熱度截然不同。在新出爐的6月份數(shù)據(jù)中，上海月度新建商品住宅成交繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升，并且連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
新政前后“冰火兩重天”
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海新建商品住宅（不包括保障性住宅，下同）成交195.9萬(wàn)平方米，相比去年四季度已“攔腰”下跌。二手住宅掛牌數(shù)和成交數(shù)也一路走低，3月掛牌數(shù)僅為7.7萬(wàn)套，為去年以來(lái)最低水平，全季度成交僅4.9萬(wàn)套。
3月30日，國(guó)土部、住建部、財(cái)政部、央行多部委發(fā)文，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行調(diào)整，首套房、二套房的首付比例都有所下調(diào)，住房營(yíng)業(yè)稅免征期由5年調(diào)整為2年。4月10日，公積金個(gè)人最高貸款額度提高。之后又經(jīng)歷了數(shù)次降準(zhǔn)、降息。一系列政策出臺(tái)，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。據(jù)德佑鏈家數(shù)據(jù)部統(tǒng)計(jì)，全市新建商品住宅月度成交量從3月的78萬(wàn)平方米一路上漲至6月的147.8萬(wàn)平方米，均價(jià)則從3月的27922元/平方米連續(xù)上漲至6月的34345元/平方米。
一個(gè)“V”型走勢(shì)之后，今年上半年，上海樓市的成交總量卻達(dá)到近五年來(lái)上半年成交的最高水平。
商品住宅供不應(yīng)求
成交的持續(xù)走高，上海樓市供需關(guān)系，已從一季度供過(guò)于求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗墓┎粦?yīng)求。
去年下半年開(kāi)始的高庫(kù)存壓力，令房企推盤顯得小心翼翼，平均每月投放面積僅約80萬(wàn)平方米。德佑鏈家和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)均顯示，今年3至6月，連續(xù)四個(gè)月，上海新建商品住宅的供應(yīng)量均小于成交量。目前新建商品住宅庫(kù)存已下降到1264萬(wàn)平方米。
上半年上海樓市呈現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，即改善型房源的供應(yīng)和需求增長(zhǎng)都特別明顯。這在某種程度上帶動(dòng)了總體均價(jià)上升。供應(yīng)上，中心城區(qū)的長(zhǎng)寧、閘北等區(qū)，供應(yīng)量大幅提升。需求方面，上海成交均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項(xiàng)目，占比達(dá)36%，比去年上半年上漲9個(gè)百分點(diǎn)；單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目成交占比達(dá)14%，較去年上半年漲近6個(gè)百分點(diǎn)。
雙降使六月行情翹尾
6月前三周，受小長(zhǎng)假、政策效應(yīng)削弱等影響，樓市成交一度下滑。但6月最后兩天，在央行再次降準(zhǔn)、降息等因素的提振下，樓市成交量和成交均價(jià)出現(xiàn)“翹尾”。
德佑鏈家數(shù)據(jù)顯示，6月最后一周，上海新建商品住宅的成交量高達(dá)40萬(wàn)平方米以上，其中30萬(wàn)平方米出現(xiàn)在最后2天。成交價(jià)格上，整個(gè)6月的成交均價(jià)為34345元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。
連續(xù)數(shù)月量?jī)r(jià)齊升，樓市的上漲通道是否已經(jīng)打開(kāi)？德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，在多重政策疊加的作用下，二季度以來(lái)上海樓市成交快速攀升，特別是政策對(duì)改善型置業(yè)的支持，拉升了樓市整體價(jià)格。預(yù)計(jì)下半年，中高端改善置業(yè)仍是主力，新房市場(chǎng)成交均價(jià)破“3萬(wàn)”可能成為樓市常態(tài)。
中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，7月、8月逢銷售淡季，預(yù)計(jì)成交回落至低位；但9月、10月旺季可能再度放量。最近一段時(shí)間，股市連續(xù)調(diào)整，可能令更多投資者轉(zhuǎn)移至樓市，預(yù)測(cè)全年成交量環(huán)比去年將增加30%以上，價(jià)格漲幅則可能在8%至10%之間。
