福建墻體廣告 既能化解產(chǎn)品房的庫(kù)存，又能破解保證房資金短缺疑問(wèn)，政府當(dāng)“買家”須謹(jǐn)防權(quán)利尋租
產(chǎn)品房與保證房，一個(gè)報(bào)價(jià)高企，另一個(gè)專供保證，兩者性質(zhì)、稅收、報(bào)價(jià)懸殊。但現(xiàn)在，遭受開(kāi)展瓶頸的樓市在探究新解法，這兩者之間的通道正翻開(kāi)。
記者在底層查詢發(fā)現(xiàn)，江蘇、四川、山東、湖南等一些當(dāng)?shù)卣块T正在活躍推動(dòng)存量產(chǎn)品房改為保證房：力求既能化解產(chǎn)品房的庫(kù)存，又能破解保證房的資金短缺疑問(wèn)。
不過(guò)，這種樓市新解法并非一往無(wú)前，政府當(dāng)“買家”怎么化解尋租危險(xiǎn)？開(kāi)發(fā)商是不是情愿？大眾能否獲益？這些疑問(wèn)都引人重視。
難題并存：
產(chǎn)品房亟待去“庫(kù)存”保證房融資艱難
“去庫(kù)存”已是產(chǎn)品房商場(chǎng)的主基調(diào)。
華夏地產(chǎn)首席分析師張大偉表明，當(dāng)前各地樓市分解仍在加重，不一樣于一線城市成交創(chuàng)出“新高”，三四線城市成交量仍在下滑，跌幅達(dá)26%。這表明“三四線城市因?yàn)閹?kù)存高企、需要缺少，仍然面對(duì)去化難題?！?br /> 與此同時(shí)，資金日益變成保證房建造中的瓶頸。在當(dāng)前房地產(chǎn)商場(chǎng)下行壓力較大的狀況下，不少當(dāng)?shù)嘏涮踪Y金執(zhí)行艱難，在產(chǎn)品房項(xiàng)目中配建的公租房和 依托商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施改造的棚改項(xiàng)目，二者的推動(dòng)都受到影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)棚改配套設(shè)備建造前史欠賬多，資金籌措壓力更大。
打通存量產(chǎn)品房和保證房的對(duì)接通道，變成一劑藥方。國(guó)土資源部和住宅城鄉(xiāng)建造部近期聯(lián)合發(fā)文，提出將契合條件的產(chǎn)品住宅作為棚改安頓房和公共租借住宅房源。
國(guó)務(wù)院開(kāi)展研究中心研究員張立群說(shuō)，一些當(dāng)?shù)匕殉鞘械拇媪糠扛某杀ＷC房，能夠把政府對(duì)艱難集體的兜底和產(chǎn)品房存量的消化有機(jī)結(jié)合起來(lái)。
政府把好“天平”：謹(jǐn)防權(quán)利尋租
據(jù)記者查詢，當(dāng)前主要有三種方法推動(dòng)存量產(chǎn)品房改保證房：
——政府部門直接回購(gòu)社會(huì)房源，以不一樣方法供給給住宅保證對(duì)象；
——不以任何方法安排房源，以錢銀補(bǔ)助的方法，鼓舞住宅保證對(duì)象置辦社會(huì)存量產(chǎn)品住宅；
——政府部門充任中間人，為棚改居民和房地產(chǎn)公司穿針引線，會(huì)集安排房產(chǎn)推介會(huì)或安排團(tuán)購(gòu)，以錢銀安頓的方法支撐棚改居民置辦方位合適和報(bào)價(jià)較低的房源。
政府在其間扮演主要人物，怎么防備權(quán)利尋租，變成社會(huì)重視的焦點(diǎn)。
我國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)馮俊說(shuō)：“挑選啥區(qū)位的房源和怎么定價(jià)，都是簡(jiǎn)單滋生腐敗的環(huán)節(jié)，有必要提早進(jìn)行準(zhǔn)則規(guī)劃，防止政府供給給低收入集體和棚改大眾的福利變相轉(zhuǎn)化成給開(kāi)發(fā)商的福利?！?br /> 依據(jù)近年來(lái)審計(jì)署對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)保證性安居工程盯梢審計(jì)顯現(xiàn)，盡管資金辦理和建造運(yùn)營(yíng)不斷規(guī)范、整體狀況較好，但一些當(dāng)?shù)睾蛦挝蝗源嬖谶`反規(guī)定或辦理不規(guī)范等疑問(wèn)。
我國(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛建議，應(yīng)對(duì)政府部門在參加建立存量房和保證房橋梁過(guò)程中的行動(dòng)進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，做好資金監(jiān)管，防止資金籌措、辦理和運(yùn)用等過(guò)程中的“跑冒滴漏”表象。
成效初現(xiàn)：仍面對(duì)嚴(yán)重應(yīng)戰(zhàn)
有些城市實(shí)踐證明，只需方針擬定合理，決議計(jì)劃科學(xué)，在存量產(chǎn)品房改保證房的過(guò)程中，就能完成居民、政府與公司三方共贏的局勢(shì)。
據(jù)江蘇常州市住宅保證和房產(chǎn)辦理局商場(chǎng)處處長(zhǎng)陸金峰介紹，當(dāng)前常州已累計(jì)收儲(chǔ)房源約3000多套，2700多戶公租房家庭住進(jìn)了政府收儲(chǔ)的房子。
他算了一筆賬：按3000套房源核算，如經(jīng)過(guò)會(huì)集建造，一套房子從征地拆遷、建安工程到精裝需30萬(wàn)元，3000套總投入9億元，一年支交給銀行的利息就要7000萬(wàn)元；而經(jīng)過(guò)收儲(chǔ)社會(huì)房源，3000套房子一年的房錢只需3000萬(wàn)元，還不到建造資金借款利息的一半。
相同，打通一般存量產(chǎn)品房與保證房通道也確實(shí)有助于化解一些城市的高庫(kù)存。以西部一省會(huì)城市為例，2015年投入國(guó)開(kāi)行的借款205個(gè)億進(jìn)行棚 戶區(qū)改造的錢銀化安頓，按均價(jià)1平方米6000元核算和70%的錢銀化安頓份額，可消化200多萬(wàn)平方米產(chǎn)品房面積，占這座城市全部產(chǎn)品房年度投放量的十 分之一。
公司相同在此過(guò)程中獲益。中南城市建造投資有限公司在江蘇鎮(zhèn)江、淮安等地進(jìn)行了存量房改保證房的測(cè)驗(yàn)，總裁陳小平說(shuō)：“盡管沒(méi)有盈利，但最少也沒(méi)有虧本，因?yàn)榉孔涌罩迷谀抢餂](méi)人買，一年的財(cái)務(wù)本錢就要上漲9個(gè)點(diǎn)?！?br /> 存量產(chǎn)品房改保證房，盡管成效初現(xiàn)，但仍然面對(duì)嚴(yán)重應(yīng)戰(zhàn)。
有專家反映，政府出手收購(gòu)產(chǎn)品房，這表現(xiàn)了分類調(diào)控的思路，也在一定程度上化解樓市庫(kù)存，但終究作用怎么，還有待持續(xù)調(diào)查。
一些底層干部反映，當(dāng)前有些城市還缺少規(guī)范的操作細(xì)則，尤其是怎么挑選房源和定價(jià)方面難以掌握，并且商場(chǎng)上缺少相應(yīng)的住宅產(chǎn)品。從政府收購(gòu)程序、選房規(guī)范和資金監(jiān)管等方面有關(guān)輔導(dǎo)方針和操作規(guī)范有待細(xì)化。
另外，現(xiàn)有存量房的造價(jià)及稅費(fèi)本錢較高，而保證房相應(yīng)抵償規(guī)范與一般產(chǎn)品住宅商場(chǎng)定價(jià)距離較大，房地產(chǎn)公司活躍性難以調(diào)集。
一些房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向記者坦承，之所以情愿供給有些房源作為保證房房源，主要是希望經(jīng)過(guò)規(guī)劃出售降低本錢，并及早回籠資金，但這有些房源的土地、建造和稅費(fèi)本錢與正常途徑出售的房源并無(wú)二致，長(zhǎng)期和大范圍參加的意愿并不強(qiáng)。
馮俊說(shuō)，產(chǎn)品房里面有土地費(fèi)用、稅費(fèi)等，但政府安排建造的保證房的本錢低于商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，能不能把這塊本錢降下來(lái)是招引公司參加的關(guān)鍵。
(福州晚報(bào))
