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我是報哥，你買房路上的指明燈，報哥是實戰(zhàn)派，說的好聽，不如做的實在。

以下精選問答內(nèi)容來自 “收租的報哥”大眾號。

1、問：報哥，灣璽公寓，自住和出資能夠嗎？

答：公寓不在咱們的引薦范圍內(nèi) 高端公寓和一般公寓其實是兩種產(chǎn)品，一種空間上極盡豪華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費自用的，所以具有圈層特點。 一般公寓呢，人們只是用來當(dāng)作一個跳板，最終仍是為了增值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有差異。 當(dāng)然，要真實的高端公寓才值得具有，比方京基御景峯那種偽高端公寓，盡管也有景觀，但是雞肋的夾心方位，也讓它高端不起來。 所以，假如你的底層足夠，是能夠下手1套高端公寓自住的，產(chǎn)品多元化。

2、問：您好！報哥，我現(xiàn)在在羅湖國貿(mào)有一套總價220左右的小兩房（有貸款120萬，下一年九月才能賣，鎖三年）。離婚還能夠做一套三成首付。我在南山上班，老婆在桃源居老師（非在編）。現(xiàn)在想換大點的房子，方案今后自住，現(xiàn)在在桃源居租房?？紤]兩種方案：一是等下一年賣掉羅湖的房子，在桃源居買一套。二是本年年末在大運（樂城或許中?？党牵┗蛟S坪山（大東城或許京基御景印象）買一套350以內(nèi)兩房。有什么主張，謝謝！

答：感謝付費咨詢。買房不能用靜態(tài)思想考慮動態(tài)問題，中?？党?3平小三房成交價現(xiàn)已破350了。等你下一年賣完羅湖，桃源居大概率買不到三房了；等你年末出手，350也買不了大運乃至坪山了。所以，你現(xiàn)在的挑選是，或許趕快出手買350的標(biāo)，或許等下一年賣完羅湖后，再從頭定位還能買到哪里。不過龍崗你說的盤都不怎樣引薦。

3、問：報哥好！最近想下手學(xué)位房，預(yù)算1300w左右，主要考慮次新房或許新房，方針有臨海攬山，西麗寶能城，華潤四期。主要是小孩下一年9月上學(xué)，有剛需?？紤]學(xué)位和出資價值，比較糾結(jié)選哪個好。望星主不吝賜教。

答：好問題，南山新標(biāo)桿的經(jīng)典比照

臨海攬山是蛇口片區(qū)新盤雙子星之一，起步106平，總價可能略超你預(yù)算，育才系9年，是蛇口片區(qū)比較難得的靠山好風(fēng)水新盤；

潤璽一期/潤4則占盡了風(fēng)頭，華潤城這幾年如日中天，單價現(xiàn)已逐步追近深圳灣，假如潤璽是網(wǎng)傳限價的話，98平三房你剛好能夠夠得著，買到南外系9年，享受片區(qū)、新校園和限價盈利；

寶能城是大學(xué)城片區(qū)的標(biāo)桿，不管是方位、商超配套仍是產(chǎn)品都是一等一的優(yōu)異，現(xiàn)在預(yù)算范圍內(nèi)能夠買到89高贈送四房，校園是被收編的深大附試驗小&南科一二小共享及新建的深大附外國語初中&育才龍珠共享，深大附試驗小&深大附外國語初會是寶能城的干流挑選，那么實踐上就是深大附9年；

所以我說你提的這三個盤實在是太經(jīng)典的比照，咱們從地段、資源、檔次、質(zhì)量來排序一下的話

地段：潤璽/臨山攬海/寶能城

資源：潤璽/臨山攬海/寶能城

檔次：寶能城4房/臨山攬海3房/潤璽3房

質(zhì)量：三家打平

但實踐現(xiàn)在的價格VS價值來看，臨山攬海預(yù)價格可能會超出很多人的想象，寶能城是二手，經(jīng)過了充分交易、基本匹配，而潤璽顯然才是最值得打新套利的盤，只不過很難很難很難買到而已；

給你的戰(zhàn)略主張，1200w打潤璽，不中的話，臨山其實也買不到，寶能城住能夠，學(xué)位的價值實現(xiàn)還相當(dāng)悠遠(yuǎn)，現(xiàn)在有其他二手更值得考慮。

4、問：報哥您好，我決議聽從您的主張投住分離，首套首貸，總價580萬以內(nèi)，首付180萬，單純出資角度，估計3-5年出手，有以下幾個方案不知怎樣挑選： (1) 碧?；?qū)氈袇^(qū)域小兩房，如富通城三期58平2房， (2) 西鄉(xiāng)區(qū)域三房，如中信領(lǐng)航城或富通V都會3房 (3) 南山學(xué)位房一房或小兩房， (4) 南山次新房松坪村三期，60平2房 (5) 龍華 龍悅居或星河世紀(jì)2房 (6) 龍華 金地上塘道或潛龍曼海寧2房

答：你好，感謝付費咨詢！ 深圳買房，接下來該重視什么樣的產(chǎn)品？ 以下幾種類型產(chǎn)品或是本年重點可重視對象：

1.熱門片區(qū)的非熱門樓盤，比方之前無人問津的僑城馨苑，最近重視和咨詢的人都開始多了起來；

2.熱門片區(qū)外溢，西麗—大學(xué)城片區(qū)夾在北站、科技園、寶中片區(qū)中間，本身條件也不錯，本年或是補漲對象；

3.冷門區(qū)域標(biāo)桿，哪怕是龍崗、坪山這樣的冷門片區(qū)，標(biāo)桿樓盤和熱門片區(qū)樓盤的相對價格距離因為顯得越來越大，也開始具有一定的性價比。 合正觀瀾匯就是正面典型，頤安都會這樣的片區(qū)CEO，也快洗干凈了；

4.潛力學(xué)位，在深圳，學(xué)位似乎是永恒論題，學(xué)位房的供需矛盾，遠(yuǎn)比住宅要大的多，遠(yuǎn)是其他城市人所不了解的。 能夠說，學(xué)位房出資幾乎彈無虛發(fā)，基本不會跑輸大盤。 5.熱門片區(qū)筍盤，這一點比較難，但不代表沒有。

你說的挑選，優(yōu)先5 2 3，能不能下手也需要看價格，淘淘筍。

5、問：報哥好，出資為主，兼自住，南山科技園上班。之前580的預(yù)算看中了圣拿威，現(xiàn)在假如預(yù)算提高到650，蛇口的山海津怎樣樣呢？

感覺山海津?qū)儆趦r值洼地，但實地看往后著實荒蕪，盡管中介說后續(xù)會改進(jìn)，比方會建商場等，但仍是很擔(dān)心

別的650預(yù)算花樣年的二房也能夠考慮了，和山海津相比哪個好，這個預(yù)算有什么引薦的盤嗎

答：你好。山海津，低單價低總價的次新盤，背山面海，地鐵盡端，交通有待改進(jìn)，現(xiàn)在距離地鐵稍遠(yuǎn)，但交通利好有實現(xiàn)。假如純出資追求低單價低總價，山海津是個不錯的挑選，自住+出資考慮花樣年。

6、問：明德碧海校區(qū)（小學(xué)+初中）vs益強小學(xué)+紅嶺石廈，父母都是國企員工，沒有出國游學(xué)方案，孩子本年三歲，二選一，怎樣選？

答：很少看到這兩個學(xué)區(qū)的比照。這兩個校園合適不同的家庭。

明德碧海學(xué)區(qū)小，居住更樸實，素質(zhì)教育比一般校園做得好，小班教學(xué)，其本部中考成果近幾年提高迅速。紅嶺石廈的優(yōu)勢在于已被商場驗證的中考成果，以及福田區(qū)能夠參與小升初深外的考試。不知道你看重哪些方面？

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