北京墻體廣告： 在總量有限的土地供給格局下，房企為了在僧多粥少的競爭中拿地勝利，紛繁競報盈利微薄的自住型商品房面積。在自住型商品住房盈利空間減少之下，商業(yè)和公建將成局部地塊收益來源。
自住房供給提速
去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，這種比同區(qū)域商品房價低至少三成的住房類型遭到極大關(guān)注，已公開支售的項目也申請火爆。去年北京供給了兩萬多套自住房用地，今年還將供給5萬套。
中原地產(chǎn)研討部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)：截至20日海淀上莊項目地塊掛牌，從2013年北京推出第一塊自住房地塊開端，入市及預(yù)期入市自住房地塊曾經(jīng)到達(dá)了33個項目。這33個項目涵蓋北京（朝陽、海淀、通州、昌平、順義、豐臺、房山、大興、門頭溝、密云、平谷）11個區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，到達(dá)了8個項目。海淀區(qū)合計2個項目。順義區(qū)合計到達(dá)了6個項目。累計33地塊可供給自住房項目到達(dá)了4.4萬套。估計這些項目大局部都能夠在2014年入市。也就是在2014年北京將能成交200萬以上的自住房到達(dá)4萬套左右。
依照北京2013年成交普通商品房合計8萬套計算，4萬套自住房將到達(dá)市場成交的50%，這種短期入市沖擊下，北京樓市在2014年將呈現(xiàn)明顯的供給增加，特別是中低端供給缺口將明顯緩解。
鏈家地產(chǎn)市場研討部張旭表示，在將來的土地供給中，配建自住型商品住房的土地所占份額會越來越大，對房企的本錢管控才能和周轉(zhuǎn)速度的請求更高。估計管理才能欠佳的中小房企在土地市場上將會處于愈加優(yōu)勢的位置。而關(guān)于有才能爭取市場份額的大房企來講，也不得不接受利潤率降落的壓力。
商業(yè)配套成盈利點
隨著自住房供給漸成市場主流，如何在樓面價高企之下完成盈利也成為各家自住型商品房開發(fā)企業(yè)關(guān)注的問題。
“一家自住型商品房項目曾經(jīng)與我們溝通，就項目商業(yè)部門的定位以及規(guī)劃停止前期協(xié)商?！北本┮患抑虡I(yè)地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)擔(dān)任人向記者透露。
據(jù)悉，從目前曾經(jīng)出讓的自住型商品房項目來看，商業(yè)配套曾經(jīng)成為普遍存在問題，以恒大御景灣為例，項目固然緊鄰東五環(huán)，但是周邊配套建立仍亟待完善。項目周邊除北京富鵬混凝土有限公司、北京莊子工貿(mào)有限公司等企業(yè)外，沒有其他住宅項目。項目東南方向的“富力又一城”是間隔御景灣項目最近的成熟商品房小區(qū)。
一位商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)擔(dān)任人表示：“自住型商品房除了較為廉價的價錢外，如何保證入住之后的出行、就醫(yī)、子女入學(xué)的生活便利更為重要。這些問題既是應(yīng)戰(zhàn)又是機(jī)遇，隨著后續(xù)業(yè)主入住，將會帶來宏大的生活配套需求，因而，自住型商品房商業(yè)潛力將十分大，盈利空間也可期。”
“過去房企習(xí)氣依賴于高暴利而追求生存空間，但如今自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式分離住宅等多功用地塊打包出讓，這將倒逼房企轉(zhuǎn)變運營戰(zhàn)略?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研討院研討員嚴(yán)躍進(jìn)表示。
公建將成局部地塊收益來源
我愛我家市場部相關(guān)人士表示，由于限價和限購的政策，2013年，很多商品住宅在獲得銷售答應(yīng)證的過程中掙扎，商住項目大行其道，連連創(chuàng)下“日光”的戰(zhàn)績，成為了不少房企回款的利器。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2014年，商住類項目仍將是市場的主角。除了持續(xù)的限購、限價的調(diào)控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業(yè)和公建局部上。
去年9月，中國鐵建以18.1億元競得的海淀區(qū)環(huán)保科技園地塊，樓面價最終為18562元/平方米，而該地塊將來住宅局部的限售價錢為19000元/平方米，樓面價與將來的限售價錢根本持平。中國鐵建的回應(yīng)稱，該地塊30%為公建局部，不在限價范圍內(nèi)，可經(jīng)過這局部產(chǎn)品的開發(fā)來完成地塊整體的盈利。
創(chuàng)下了今年總價地王的門頭溝新城MC16-073限價商品住房地塊，被住總、融創(chuàng)和駿洋結(jié)合體最終以58.66億元的總價收入囊中，樓面價約為1.69萬元/平方米，而該地塊上的住宅局部除7500平方米的限價商品房外，將全部建立自住型商品房，銷售限價為18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢的買賣，但實踐上，該地塊34.73萬平方米的體量中，住宅局部約為6.7萬平方米，除去一些必備的配建立施，還有約27萬平方米的商業(yè)金融和公建局部，這局部地塊將來的銷售價錢并不受限。
業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商業(yè)和公建地塊回款最快，運營最簡單的方式就是做成商住類產(chǎn)品銷售，大量相似土地的出讓不可防止地就會帶來此類產(chǎn)品的供給，估計2014年仍將有大量的商住項目上市。
