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浙江衢州墻體廣告  近日，在淘寶司法拍賣平臺(tái)上，一樁成交價(jià)高達(dá)8.05億元的買賣惹起了各方關(guān)注。這一巨額標(biāo)的物，是曾經(jīng)紅極一時(shí)、號(hào)稱“浙江省內(nèi)范圍最大”的民營資本投資的醫(yī)養(yǎng)分離養(yǎng)老公寓——位于蕭山蜀山街道的盛和居·紫荊園。該養(yǎng)老公寓在2011年推出，因創(chuàng)新的養(yǎng)老形式而走俏，但在2015年交房之際，卻爆出開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工。這一蹉跎就是兩年。

5月中旬，“浙江盛和居開展有限公司一切的紫荊老年養(yǎng)生公寓項(xiàng)目等資產(chǎn)”這一標(biāo)的物以5000萬元保證金、6.5億元起拍價(jià)登陸淘寶司法拍賣平臺(tái)，有3家公司報(bào)名競逐，最后，整個(gè)項(xiàng)目被杭州國聯(lián)紫荊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司以8.05億元競得。這意味著，爛尾兩年的紫荊園養(yǎng)老公寓，終于迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

曾頭頂光環(huán)

紫荊園卻已爛尾兩年

紫荊園剛上市時(shí)，也曾風(fēng)光無限。在當(dāng)年見諸報(bào)端的報(bào)道中，紫荊園“作為民營資本參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立試點(diǎn)被列入省效勞業(yè)嚴(yán)重投資建立項(xiàng)目”、是“蕭山區(qū)十二五規(guī)劃老年事業(yè)嚴(yán)重投資建立項(xiàng)目”，可謂頭頂光環(huán)。

而紫荊園的創(chuàng)新養(yǎng)老形式，當(dāng)年也被坊間津津有味——房子受眾必需為60周歲以上老人；房子不銷售，而是轉(zhuǎn)讓70年寓居運(yùn)用權(quán)，買家交納75萬——120萬元/套的入戶保證金，當(dāng)老人要退房變現(xiàn)時(shí)，可隨時(shí)申請(qǐng)退出，開發(fā)商全額返還入戶保證金。雖然這種養(yǎng)老形式不乏質(zhì)疑聲，但截至紫荊園項(xiàng)目破產(chǎn)清算時(shí)，共有349戶老人交納了入戶保證金。

但是這些老人并未能如愿在2015年商定的托付日期入住紫荊園。由于開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目水電不通，內(nèi)部平裝修未全部完成，房子無法實(shí)踐入住。爾后，紫荊園項(xiàng)目便不斷處于停工狀態(tài)。

上周五，記者來到紫荊園項(xiàng)目現(xiàn)場售樓部。紫荊園位于蕭山南部臥城板塊，蜀山路東側(cè)，離它最近的樓盤是碧桂園天麓府。固然項(xiàng)目曾經(jīng)停工2年，但紫荊園一期30多幢五六層樓高的多層公寓沿河而建，綠樹掩映，看上去整潔規(guī)整。售樓部仍舊開放，原開發(fā)商盛和居留了一位銷售擔(dān)任人吳立峰處置相關(guān)事宜。

吳立峰通知記者，紫荊園在2015年停工時(shí)，一期有20幢養(yǎng)老公寓房源曾經(jīng)完成約80%的內(nèi)部平裝修，只差最后的裝置局部了?！拔覀兊姆孔诱娴牟徊畹?，全屋地暖，大陽臺(tái)，采光好。假如不是資金鏈斷裂，如今一期項(xiàng)目應(yīng)該早就售罄了，老人們都曾經(jīng)入住了?！彼麌@了口吻。

紫荊園養(yǎng)老公寓的主力戶型有70m2和90m2兩種，記者在看榜樣房時(shí)發(fā)現(xiàn)，90m2的那套榜樣房里，赫然住著一對(duì)老夫妻。吳立峰解釋說，這對(duì)老夫妻當(dāng)初賣了本人的房子，買下紫荊園一套90m2戶型的寓居權(quán)，但因項(xiàng)目停工無法入住，而老人想在外面租房時(shí)又由于年歲大被拒租，因而公司把90m2榜樣房騰出來，讓這對(duì)老夫妻先安排下來，待以后房子正常托付后再搬到他們本人的那套房里。

老夫妻里的阿姨姓張。她記得本人是去年6月18日住進(jìn)這套榜樣房的，“算起來也快一年了”。她曾經(jīng)聽說了紫荊園拍賣的音訊，“買了這里房子的老人平常都有聯(lián)絡(luò)，大家聽到這音訊都覺得心里石頭落了地。假如紫荊園能正常托付，醫(yī)院、會(huì)所都能逐個(gè)落實(shí)，我們老人住在這里生活還是很便當(dāng)?shù)??！?

司法拍賣中被8.05億元競得

養(yǎng)老公寓或迎轉(zhuǎn)機(jī)

事實(shí)上，紫荊園養(yǎng)老公寓項(xiàng)目停工后，為了維護(hù)老年住戶權(quán)益，推進(jìn)項(xiàng)目后續(xù)工作，蕭山區(qū)政府特地成立了由蜀山街道和區(qū)相關(guān)部門組成的破產(chǎn)處置工作指導(dǎo)小組。期間，工作小組和破產(chǎn)管理人全面厘清項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)情況，召開債權(quán)人大會(huì)經(jīng)過了項(xiàng)目財(cái)富變價(jià)計(jì)劃，以公開拍賣方式處置資產(chǎn)。

依據(jù)拍賣公告，紫荊園養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資產(chǎn)包括項(xiàng)目一期養(yǎng)老公寓、活動(dòng)中心、醫(yī)院、商業(yè)效勞用房、公開車位、暫時(shí)售樓中心、局部原資料、裝飾裝修、隸屬物、局部已竣工但尚在供給商處的存貨以及二期尚未開發(fā)的土地運(yùn)用權(quán)。截至2016年7月21日，紫荊老年養(yǎng)生公寓項(xiàng)目已簽署《紫荊老年公寓運(yùn)用合同》622份，除了正常簽署合同并且托付入住保證金的349戶外，　還有114份合同用于抵押工程款，另有159份合同疑為用于賠償其他債務(wù)（管理人尚在核對(duì)中）。

為完成資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值最大化和全體債權(quán)人利益最大化，處置工作小組屢次與北京、上海、江蘇以及杭州、富陽和蕭山的相關(guān)機(jī)構(gòu)洽談，這其中既有民營企業(yè)，也有混合經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，既有富有經(jīng)歷的房企、養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營單位，也有資產(chǎn)運(yùn)營公司。

在這次的淘寶司法拍賣中，最后勝利競拍的杭州國聯(lián)紫荊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司，其企業(yè)工商信息顯現(xiàn)，該公司注冊(cè)日期為今年5月8日，注冊(cè)資本為2億元，注銷機(jī)關(guān)為杭州市蕭山區(qū)市場監(jiān)視管理局。而杭州國聯(lián)紫荊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司的股東為國聯(lián)石化進(jìn)出口股份有限公司，該公司注冊(cè)于2016年8月29日，注冊(cè)地為北京海淀。不過國聯(lián)石化進(jìn)出口股份有限公司的股東，是2002年注冊(cè)于蕭山的杭州萬鑫物資有限公司和一位自然人。

由此來看，接手的新公司還是對(duì)蕭山市場比擬熟習(xí)的。固然紫荊園養(yǎng)老公寓項(xiàng)目債務(wù)狀況復(fù)雜，不過外鄉(xiāng)企業(yè)在長期調(diào)查后敢接手，必定經(jīng)過一番深思熟慮。新公司一位施姓工作人員透露說，關(guān)于紫荊園養(yǎng)老公寓的后續(xù)運(yùn)作，公司曾經(jīng)有了大致規(guī)劃。

靠傳統(tǒng)運(yùn)營手法難盈利

涌入的基金算的是另一本賬

固然紫荊園養(yǎng)老公寓資產(chǎn)整體拍賣勝利，但關(guān)于接手者來說，8.05億元拍賣款只是開端，后續(xù)項(xiàng)目還要繼續(xù)投入資金停止開發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目要完成盈利，也并不輕松。

一位蕭山房產(chǎn)圈資深業(yè)內(nèi)人士通知記者，在紫荊園養(yǎng)老公寓項(xiàng)目司法拍賣前，也有一家有意向參拍的基金公司找到他，讓他幫助看看這項(xiàng)目有沒有利潤可圖。他理解了一番后，算了一筆賬。

“拍賣價(jià)8.05億元，這是投入的第一局部。拍賣公告請(qǐng)求買受人須于簽署《拍賣成交確認(rèn)書》后的一個(gè)月內(nèi)進(jìn)場續(xù)建，七個(gè)月內(nèi)將契合托付條件的房屋托付住戶運(yùn)用，也就是說裝修局部必需在7個(gè)月內(nèi)竣工，光公寓和活動(dòng)中心的裝修費(fèi)用，毛估估至少也要幾千萬。另一投入重頭是醫(yī)院，依照當(dāng)初規(guī)劃的800個(gè)床位的二甲醫(yī)院規(guī)范來建立，投資至少上億。二期46畝地的開發(fā)建立，投資估量也要過億，這些雜七雜八的硬性費(fèi)用一加，再算上財(cái)務(wù)本錢，光投入可能就要11億——12億元?！?

他說：“再來看看收入。一期地塊共有782套公寓，前面賣出的349套每套價(jià)錢約100萬元，如今南部臥城地價(jià)漲了，那么后面剩下的433套算它150萬——160萬元一套，全部售罄的話大約收入6億——7億。依據(jù)拍賣公告，二期地塊不得搞房產(chǎn)開發(fā)，地上建筑物不得銷售，這意味著二期46畝地的操作也只能收取入戶保證金，估量這塊收入約2——3個(gè)億?！?

該業(yè)內(nèi)人士說，可見，從傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)角度來算賬，紫荊園養(yǎng)老公寓項(xiàng)目要完成盈利，簡直不太可能，這也是之前該項(xiàng)目難以找到接手者的主要緣由。

“但是，對(duì)基金和資管公司來說，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)范疇，則是另一本賬。一來，其融資渠道和金融產(chǎn)品開發(fā)形式比擬多，二來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療產(chǎn)業(yè)都是藍(lán)海，特別像紫荊園這樣曾經(jīng)批出二甲醫(yī)院規(guī)劃的，比擬稀缺，這是資本十分看重的。”

紫荊園項(xiàng)目的確也遭到基金公司的喜愛。據(jù)悉，競拍買受人杭州國聯(lián)紫荊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司的股東國聯(lián)石化進(jìn)出口股份有限公司在今年5月8日還同時(shí)投資注冊(cè)了一家“杭州紫荊園養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司”，這家公司的投資方還包括北京中瑞盛泰基金管理有限公司和江蘇藍(lán)寶石股權(quán)投資基金管理有限公司。

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