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浙江杭州墻體廣告  “現(xiàn)房銷售，或許是接下來(lái)的趨向?！辈簧匍啔v了最近一次杭州土地出讓會(huì)的開(kāi)發(fā)商如此慨嘆。

回憶4月26日，土地新政施行后的首場(chǎng)出讓會(huì)，大鱷們豪賭杭州的明天，劇烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，桃源和翠苑兩宗涉宅地塊都必需現(xiàn)房銷售，而且需求自持一局部房源，不能銷售，只能租賃。

不少開(kāi)發(fā)商以為：這僅僅是個(gè)開(kāi)端。本月，杭州待推三宗涉宅地塊，同樣被多家房企預(yù)測(cè)：進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段是大約率事情。

現(xiàn)房銷售和自持將成常態(tài)？

有開(kāi)發(fā)商稱是大約率事情

5月，杭州的土地市場(chǎng)仍然“僧多粥少”，市區(qū)掛牌11宗地塊，而涉宅地塊僅3宗，已掛牌的分別是主城區(qū)的三墩北宅地、以及蕭山區(qū)的蜀山單元宅地和靖江街道商住地。

較吸收眼球的顯然是三墩北地塊，依據(jù)掛牌文件，該地塊體量超越20萬(wàn)平方米，關(guān)于“缺糧”房企而言，無(wú)疑將是一頓“大餐”。

該地塊估計(jì)于5月15日開(kāi)端報(bào)名，并于5月24日停止現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面競(jìng)價(jià)。從本月起，參與杭州掛牌地塊競(jìng)買報(bào)名的，將采取現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式肯定報(bào)名、報(bào)價(jià)先后次第。不過(guò)，這一新規(guī)，關(guān)于早已抱有“現(xiàn)房銷售”準(zhǔn)備，并將進(jìn)入競(jìng)報(bào)自持比例階段的開(kāi)發(fā)商而言，并無(wú)影響。

體量大了，“代價(jià)”也是顯而易見(jiàn)的。該地塊總起價(jià)約22.27億元，樓面起價(jià)10875元/m2。依照當(dāng)下杭州的拿地規(guī)則，溢價(jià)率到達(dá)50%后，必需現(xiàn)房銷售；到達(dá)70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。

依此計(jì)算，溢價(jià)50%后的這宗三墩北地塊，總價(jià)約33.4億元，樓面價(jià)16312元/m2；而溢價(jià)到達(dá)70%時(shí)，總價(jià)將鎖定在37.86億元，樓面價(jià)則會(huì)定格在18487元/m2。

看上去地價(jià)的確被限制了，要曉得去年末鄭州綠都進(jìn)駐三墩北單元時(shí)，樓面價(jià)到了19864元/m2。但不少開(kāi)發(fā)商以為該地塊的搶奪必定會(huì)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。

“常理說(shuō)20萬(wàn)m2大盤，現(xiàn)房銷售很難吃得消，不過(guò)我置信還是會(huì)有房企這么干，也說(shuō)不準(zhǔn)會(huì)呈現(xiàn)結(jié)合拿地，這樣能夠分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和壓力?！?

保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士以為：“估量報(bào)名階段，溢價(jià)率就會(huì)到達(dá)70%，38億元的地價(jià)，加上三年的資金本錢，以及建安本錢，在現(xiàn)房銷售之前，投入就要超越60億元。拿得出這么多錢的公司固然不多，但一定沒(méi)有，而且還能夠協(xié)作。”

蕭山區(qū)的蜀山單元宅地體量約15萬(wàn)m2，總起價(jià)約17.67億元，樓面起價(jià)11800元/m2。若依照50%的溢價(jià)，則總價(jià)26.5億元，樓面價(jià)17700元/m2；70%時(shí)總價(jià)鎖定在30億元，樓面價(jià)20060元/m2；靖江街道商住地，體量約9.7萬(wàn)m2，總起價(jià)2.9億元，樓面起價(jià)3000元/m2。即使溢價(jià)率抵達(dá)70%，總價(jià)也僅5億元，樓面價(jià)5101元/m2。

對(duì)此，有開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)：“靖江地塊的溢價(jià)率會(huì)到70%。蜀山地塊起價(jià)略高，70%會(huì)有點(diǎn)難度。不過(guò)按蕭山土地的熱度，就算到不了70%，超越50%到現(xiàn)房銷售階段也是大約率事情?！?

房企拿地不差錢？

央企和國(guó)企的優(yōu)勢(shì)更明顯

不少業(yè)內(nèi)人士都有這樣一種覺(jué)得：“如今杭州拿地不可預(yù)測(cè)，都不按套路來(lái)。”

假如說(shuō)過(guò)去一家房企要拿地，勢(shì)必提早做出細(xì)致的可行性報(bào)告，往常一局部大鱷的思緒則是“拿了地再說(shuō)”。

就如央企中冶集團(tuán)，在4月26日拿下翠苑商住地后，其南京分公司投資部部長(zhǎng)葛坤回應(yīng)是“結(jié)果在可承受范圍內(nèi)”。當(dāng)被問(wèn)及“16%的自持局部將如何運(yùn)作”時(shí)，其給出的答復(fù)是：“公司還要研討?！?

同樣要面對(duì)這一問(wèn)題的，還有拿下桃源宅地的聯(lián)發(fā)集團(tuán)。聯(lián)發(fā)集團(tuán)相關(guān)擔(dān)任人以為：“以后自持會(huì)是常態(tài)，像龍湖、萬(wàn)科，他們的長(zhǎng)租公寓曾經(jīng)頗具范圍。我們地塊的自持局部也打算做長(zhǎng)租公寓，詳細(xì)如何運(yùn)營(yíng)，集團(tuán)公司正在做戰(zhàn)略研討?！?

桃源地塊約5萬(wàn)m2的體量，20%的自持比例，意味著有10000m2只能作為租賃，相當(dāng)于100套左右的房源。地價(jià)本錢就已達(dá)19137元/m2，加上需求現(xiàn)房銷售，這一階段約3年，累計(jì)的財(cái)務(wù)本錢，再加上地塊出讓條件中請(qǐng)求必需依照本錢較高的裝配式來(lái)建造，本錢已難以預(yù)算；另一方面，桃源一帶租金約4000元/月。有業(yè)內(nèi)人士剖析：“依照如今的租售比，杭州的房子普遍要租50年才干回本，怎樣算都是虧?！?

關(guān)于自持局部如何盈利，聯(lián)發(fā)集團(tuán)擔(dān)任人表示未歸入思索，“按租金肯定是沒(méi)方法回本的，但是自持也是資產(chǎn)，當(dāng)做固定資產(chǎn)投資，停止銀行融資?！?

在西溪濕地邊拿地多年的綜合體北大資源海港城，定在今年年底開(kāi)業(yè)。按當(dāng)初拍地規(guī)則，該樓盤出賣局部需90%為現(xiàn)房銷售，正是這個(gè)條件，招致項(xiàng)目前東家不堪重負(fù)，閱歷了停產(chǎn)風(fēng)云后轉(zhuǎn)讓給了北大資源。據(jù)悉，北大資源將在明年將項(xiàng)目?jī)?nèi)的五六百套酒店式公寓現(xiàn)房出賣。海港城項(xiàng)目總體量25多萬(wàn)m2，其中大局部為自持，可出賣量?jī)H為3萬(wàn)m2的酒店式公寓，所以從項(xiàng)目自身來(lái)說(shuō)，只要財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商，才有才能接下需求現(xiàn)房銷售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

賭將來(lái)政策變化

盼花錢為自持商品房“贖身”

4月24日，杭州市住建和疆土部門結(jié)合下發(fā)《關(guān)于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，已將變相銷售的各個(gè)破綻堵住，即使自持局部轉(zhuǎn)讓后，也“不得改動(dòng)自持商品房屋規(guī)劃用處，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。”

那么，經(jīng)過(guò)拿地途徑做長(zhǎng)租公寓理想嗎？

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍長(zhǎng)租范疇早已不是新穎事。萬(wàn)科、龍湖、招商、旭輝，以至杭州外鄉(xiāng)房企德信，都已經(jīng)過(guò)自建團(tuán)隊(duì)或協(xié)作的方式進(jìn)入租賃市場(chǎng)。而萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”更是在近日初次進(jìn)入杭州。

但據(jù)記者理解，各大房企進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，也多是以廠房改造或協(xié)作方式拿房，即使如此，相關(guān)于住宅市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓仍然面臨著“重資產(chǎn)”、“有營(yíng)收無(wú)盈利”的困境。

一位龍湖相關(guān)擔(dān)任人以為：“關(guān)于開(kāi)發(fā)商而言，自持局部能夠引入品牌公寓，后期整體打包進(jìn)來(lái)賣股權(quán)。要是本人運(yùn)營(yíng)的話，普通的做法是運(yùn)營(yíng)10年收租金收益，以后資本化退出。從政策上看，企業(yè)觸及自持商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)政府審核并報(bào)市政府同意。這闡明還是有空間能夠施行的?！?

也有開(kāi)發(fā)商猜想：“基于對(duì)杭州房?jī)r(jià)的堅(jiān)決看漲，兩三年后杭州房?jī)r(jià)或許還能翻番，而政策或許也會(huì)有變化，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商出一筆錢，將自持局部變成可售，也不是沒(méi)可能，有些房企賭的就是這個(gè)?！?

現(xiàn)房銷售影響供給量？

疆土部門將加大供地力度

按常規(guī)開(kāi)發(fā)周期，從拿地到現(xiàn)房約需三年左右。杭州住宅市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)降落，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：“若現(xiàn)房銷售成為常態(tài)，住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系勢(shì)必受影響，假如構(gòu)成將來(lái)兩三年沒(méi)有新增供給量的預(yù)期，房?jī)r(jià)能否會(huì)失控？”

為穩(wěn)定市場(chǎng)供給，加大推地量將是杭州市疆土部門今年的一大任務(wù)，畢竟，推的地越多，選擇越多，就不可能一切地塊都進(jìn)入現(xiàn)房銷售及自持。

昨天，杭州主城區(qū)再次發(fā)布出讓信息，其中涉宅用地包括下沙大學(xué)城北單元、下城區(qū)三塘單元以及濱江區(qū)襄七房單元三宗商住地塊。

關(guān)于開(kāi)發(fā)商和疆土部門來(lái)說(shuō)，這就是一場(chǎng)博弈。若土地市場(chǎng)高燒持續(xù)不退，新的土地政策或許就在路上。

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