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 黑龍江大慶市墻體廣告發(fā)布   按照房地產(chǎn)市場的慣例，每年的三四月份一般被稱為“樓市小陽春”。多方數(shù)據(jù)顯示，隨著206年一季度樓市多項新政的落地和實施，樓市政策的利好開始影響到了更多的二、三線城市，多地樓市釋放出積極信號，大慶也不例外，樓市向暖苗頭顯現(xiàn)。

　　4月份日均成交量為200多套

　　這個春天真的成了房地產(chǎn)市場的春天。

　　進入2016年以來，從國家到地方，樓市利好政策密集出臺。

　　從國家層面來看，2月2日，不限購城市首套房貸首付降至2成，二套房貸降至3成。

　　2月22日，房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅“雙降”。

　　5月1日，“營改增”全面推開，二手房交易稅負應(yīng)聲而落。

　　從地方層面來看，我市出臺市外人員購房落戶新政策，即自今年3月21日開始，我市市外人員在大慶市區(qū)購買商品房(含二手房)，建筑面積達到45平方米以上的，就可一次性為其本人、配偶、共同生活的未婚子女落戶。而此前，市外人員購買商品房(含二手房)，建筑面積需要達到75平方米以上的，才可一次性為其本人、配偶、共同生活的未婚子女落戶。

　　多項政策疊加，使得我市房地產(chǎn)市場的熱度被迅速攪起，樓市開始回暖。尤其在進入3月份以后，樓市回暖跡象越來越明顯，無論是首次購房的剛需客戶，還是改善型需求，都加快了入市的步伐。

　　記者從多個樓盤銷售中心了解到，春節(jié)過后，前去看房、購房或是電話咨詢的市民明顯增多，平均每天看房的人能達到10至20組。

　　看房量增加，只能說明市民對樓市的關(guān)注度提高了，而成交量，才是樓市冷暖的晴雨表。

　　據(jù)房產(chǎn)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度，大慶樓市交出了一份相當不錯的成績單——成交過萬套。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，市區(qū)新建商品房銷售面積43.75萬平方米、成交4089套、交易額24.06億元。其中，商品住房銷售面積37.84萬平方米、成交3108套、交易額20.28億元，同比分別增長41.5%、31.8%、49.4%。市區(qū)二手房成交面積67.73萬平方米、成交7855套、成交額23.46億元。其中，二手住房成交面積56.93萬平方米、成交7403套、成交額21.32億元，同比分別增長40.2%、35.6%、46.6%。

　　而就在剛剛過去的4月份，房產(chǎn)銷售甚至可以用“火爆”這個詞來形容。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年4月份，大慶商品房成交6167套，其中新建商品房2021套，二手房4146套，日均成交200多套。

　　新浪樂居大慶網(wǎng)400來電后臺數(shù)據(jù)也顯示，樓市向暖的苗頭開始顯現(xiàn)。

　　據(jù)樂居大慶網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，1月份，除個別項目銷售見好外，大部分樓盤一周到訪量及來電量僅個位數(shù)，零成交并不鮮見。2016年1月份400來電總量大幅下滑，有效來電總量僅有165次，樓市關(guān)注度跌至“冰點”。三月份，來電量開始明顯回升，到了四月份，繼續(xù)穩(wěn)中有升，有效來電量環(huán)比三月上升了5.6%，雖然幅度不大，卻也是好的跡象。

　　不僅是住宅，商服銷售也呈上升趨勢。大慶融客通網(wǎng)絡(luò)科技有限公司董事長、融客通全民經(jīng)紀人平臺研發(fā)人周慶林告訴記者，他們在5月1日推出的米蘭小鎮(zhèn)商服，僅用了8天時間，35套鋪位幾乎全部售罄，僅余下兩套。

　　從春節(jié)前的樓市“冰點”到新政出臺后的回暖苗頭顯現(xiàn)，大慶樓市迎來了一個“春天”。

　　二手房市場升溫更為明顯

　　更能彰顯樓市熱度的，是二手房市場。

　　4月12日，準備辦理房屋過戶手續(xù)的李先生，一來到市房地產(chǎn)交易大廳，就被眼前的景象驚呆了：整個交易大廳人頭攢動，每個窗口前都排著長長的隊伍。李先生一打聽才知道，從2月末3月初開始，前來辦理交易的人就多了起來。

　　4月16日，是周六。記者一個在市行政服務(wù)大廳房產(chǎn)窗口工作的朋友在朋友圈曬出了“加班”的視頻，只見各個辦證窗口都擠滿了辦證的人。他告訴記者，春節(jié)過后，尤其是新政出臺后，辦理二手房交易的市民明顯增加。房產(chǎn)部門為了緩解辦證壓力，要求辦證窗口周六正常上班，這一狀況一直延續(xù)到了5月7日。

　　不僅房產(chǎn)交易大廳的業(yè)務(wù)量在增加，房地產(chǎn)銷售企業(yè)也感受到了暖意。

　　春節(jié)一過，大慶市佰順鴻居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長安然就感受到了二手房市場的溫度。

　　“春節(jié)過后一上班，看房的客戶就陸陸續(xù)續(xù)多了起來。進入3月后，看房人數(shù)更是明顯增加，我們每名工作人員一天都要接待三四波客戶。好的房源，基本是在掛牌的當天就能實現(xiàn)成交。”安然告訴記者。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人陳偉也告訴記者，3月份和4月份，二手房市場可以用“紅火”來形容。忙著結(jié)婚的、忙著讓孩子進好學校的、急于改善居住環(huán)境的以及外來務(wù)工人員，這些剛需人群成為這次二手房市場的購房主力。

　　相比新建商品房，二手房熱度為什么更明顯呢?大慶龍鼎銷售總監(jiān)高欣告訴記者，二手房回暖，是多方因素造成的。一是政策因素，尤其是2月22日國家出臺的契稅及營業(yè)稅減免新政，使二手房交易成本降低。二是購買二手房省心省力，交易簡單，不容易有糾紛，房屋質(zhì)量更是一目了然。三是大慶一手房源剩下的基本都是150平以上的大戶型，而購房者最喜歡的120到140平的房源市場奇缺，購房者只有轉(zhuǎn)向二手房房源。四是隨著市民生活水平提升，對房屋居住要求的提高，換房的家庭增多，大慶市二手房市場自然供需旺盛，交易活躍。

　　“也不是哪里的二手房都火，火的還是重點學校的學區(qū)房，10年內(nèi)開發(fā)的好地段房，而老區(qū)，尤其是80年代建設(shè)的高齡房產(chǎn)，偏遠地區(qū)房產(chǎn)，房價普遍下降，每平方米下調(diào)了200元左右?！敝軕c林表示。

120-140平方米住宅成消費新寵

　　都說政策是樓市的風向標。

　　在研讀了樓市新政后，小孟把新房的面積定在了140平方米的四居室。

　　如果說是二胎政策讓小孟有了買大房的想法，2月以來的各項新政則讓他徹底下了決心：“本來是想先買個100平方米左右的房子先住一段時間，但是趕上二孩政策，同時又趕上買房成本降低，與其折騰來折騰去倒不如直接買個大房子，一步到位得了?！?/p>

　　不久前，高欣為愛蓮堡項目二期做出了戶型建議。根據(jù)市場需求，她們設(shè)計的二期項目，以120平到140平三居室為主。高欣告訴記者，以她們的銷售經(jīng)驗，這個區(qū)域的房子目前很受歡迎。而且，不僅“改善型剛需”一族首選這樣的房子，一些首次購房者，也把這個區(qū)域的房子作為首選。

　　記者采訪時了解到，由于面積大、總價高，一段時間以來，大戶型的銷售情況并不樂觀，不少項目也因少數(shù)大戶型沒有銷售出去而遲遲不能清盤。

　　“隨著市民收入的增加，不少市民開始購買第二套住房?！纳菩蛣傂琛蛔逡呀?jīng)成為大慶住宅市場的消費主力，而隨著房產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的雙下調(diào)、二胎政策的放開，140平左右的住宅或成樓市主角?！贝髴c市道易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理程金星如是說。

　　二套房貸降至3成、稅費下調(diào)等利好，激發(fā)了越來越多的市民換房，改善型住宅產(chǎn)品持續(xù)走俏，120-140平方米的房子正成為市場寵兒。

　　陳偉也表示，從2016年1月1日開始實施的“二孩政策”，極大地促進了樓市銷售，讓不少剛需業(yè)主改變置業(yè)方向，購買面積較大的住房?！爸行粜陀绕涫?0平方米以下二房或120平方米三房顯然不能滿足一家四口的基本居住要求，因此140平方米左右的三房或四房將成為市場新需求?！标悅フf。

　　“對于生二胎的家庭來說，在擁有兩個孩子以后，首次改善型產(chǎn)品對他們而言將成為剛需，四房則成為市場上真正意義的改善型產(chǎn)品。從我們統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)看，房屋面積集中在80-140平米之間。其中三居室的成交比例約占60%，四居室成交比例約占20%。房產(chǎn)新政出臺后，購房客戶選購大三居室、四居室的明顯增加了。”高欣說。

　　在周慶林看來，中大戶型住房有些搶手的原因主要是大慶今年基本沒有開發(fā)新樓盤，各個售樓部銷售的基本都是庫存房，房子總體建得少，對于改善型需求的購房者來說，可選擇的房源越來越少，尤其是地段好的房源，屈指可數(shù)。

　　“營改增”全面推開對樓市形成利好

　　進入5月后，對樓市影響最大的，莫過于“營改增”的全面推開。

　　5月1日，在稅收征管系統(tǒng)的零點實測中，市開發(fā)區(qū)地稅局成功開出第一張二手房交易增值稅普通發(fā)票。拿到這張二手房交易增值稅普通發(fā)票的，是一位姓李的先生。他告訴記者，自己購買的是一套63.25平方米的住房，房屋成交價格是17.3881萬元，因為房子已經(jīng)超過兩年，所以沒有繳納增值稅。

　　記者在采訪時了解到，其實在5月1日前，交易大廳辦證市民的增加，也與這個“營改增”有關(guān)，很多市民認為，“營改增”會增加交易成本稅負，所以要搶在新稅實施前完成交易。

　　其實，營業(yè)稅改征增值稅之后，個人二手房交易稅負有所減輕已經(jīng)明確。市國稅局副局長劉萍就表示：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。增值稅與營業(yè)稅不同之處，在于增值稅的計算需要把含稅部分剔除，計算公式為：增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。以交易價格為50萬元、購房不足兩年的房子為例，若征營業(yè)稅，營業(yè)稅=50萬元×5%=2.5萬元。改征增值稅后，征收率為5%，50萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=50萬元÷(1+5%)×5%=2.38萬元，即可少納稅1200元。

　　那么，“營改增”會對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響呢?

　　大慶師范學院經(jīng)濟管理學院講師王植荔表示，“營改增”落地，就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“降成本”的重要舉措，雖然現(xiàn)在還很難說營改增對房地產(chǎn)究竟是利空還是利好，但是可以肯定這是對行業(yè)健康發(fā)展有利的長期政策，對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型非常有利。

　　王植荔還認為，“營改增”對于二手房交易最明顯的作用就是減免了稅費;對于企業(yè)而言，最大的特點是減少重復納稅?！盃I改增”長遠來看對房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展有利，可以促使產(chǎn)業(yè)形成更好的良性循環(huán)，同時也不會對房價帶來明顯沖擊。

5月雖有所降溫，業(yè)內(nèi)仍認為樓市“向好”

　　雖說2016年1到4月份大慶樓市交出的答卷還算樂觀，但一個現(xiàn)實也擺在了面前：截至3月底，市區(qū)新建商品住房累計可售面積為250.9萬平方米，同比增長18.7%，增幅較2015年底收窄3.3個百分點。按照過去6個月的平均銷售速度計算，還需16個月消化完。

　　更主要的是，樓市進入5月后，先前的熱鬧似乎又平靜了下來。

　　“看房量雖然變化不大，但成交量下降了?！卑踩桓嬖V記者，二手房的掛牌時間也延長了，當天掛牌當天交易的例子已經(jīng)非常少了。

　　從交易數(shù)據(jù)來看，每天的成交量也從上個月的日均200多套下降到了百十套左右。

　　從房產(chǎn)部門辦證窗口的業(yè)務(wù)量也可以看出，進入5月后，“沸騰”的樓市有所降溫，窗口業(yè)務(wù)不再是“一號難求”。

　　那么，接下來的日子里，大慶的樓市將會怎么走呢?

　　“目前的平靜，應(yīng)該只是對前一段時間樓市‘熱鬧’的調(diào)整。下調(diào)首付比例，下調(diào)契稅，‘營改增’稅費平移，無一不是相關(guān)部門對降低入市門檻、減輕購房者購房壓力而采取的積極措施，因此樓市向好將成為極大的可能。”程金星認為。

　　“為推動去庫存，4月22日，黑龍江省人民政府發(fā)布《關(guān)于全省房地產(chǎn)去庫存的指導意見》提出，鼓勵房地產(chǎn)庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼，特別是對農(nóng)民和農(nóng)民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。如果此政策落地，會對房地產(chǎn)市場帶來一定的影響。”王植荔以為。

　　“雖然今年我市開發(fā)量明顯減少，但商品房依然面臨著去庫存的壓力，全部消化尚需時日。尤其是一些遠離中心地段的房產(chǎn)，如果價格不調(diào)整，銷量很難提高。接下來的時間里，如果一些品牌地產(chǎn)項目能夠及時釋放優(yōu)惠，帶動整個市場，再結(jié)合一系列利好樓市政策，大慶樓市接下來的發(fā)展還是值得期待的。”東北石油大學經(jīng)濟管理學院教授趙俊平表示。